Después de la aprobación del Tratado de libre Comercio entre Estados Unidos, Canadá y México (T-MEC), se fortalecerá la actividad industrial en el país con condiciones menos riesgosas que otros mercados de bienes raíces.

Si bien el 2019 fue un año complejo en el ámbito del crecimiento económico y, en especial, del mercado inmobiliario, destaca positivamente el desempeño del sector industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), así lo dio a conocer Newmark Knight Frank (NKF), cuyo presidente en México y director regional para Latinoamérica, es Giovanni  D´Agostino, en su reporte del cuarto trimestre de 2019.

Se destaca que se mantuvo el ritmo de crecimiento anual del inventario en cerca de 1 millón de metros cuadrados clase A, al incorporarse 570 mil 383 metros cuadrados a los 10.3 millones de metros cuadrados del 4T18.

“El incremento de la disponibilidad total representó el 11% de la superficie entregada a lo largo del año, con lo que 2019 cerró con una tasa del 6.6%. Este desempeño fue liderado por corredores como el CTT (Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán) que aportaron cerca de la mitad del crecimiento mencionado y casi del 70% de la absorción anual acumulada por cerca de 475 mil m²”, apuntó Diego León Laos, analista de mercados de Newmark Knight Frank México.

Agregó que el indicador de disponibilidad en términos absolutos muestra que el corredor con mayor superficie disponible corresponde a Cuautitlán, con 270 mil 691 m², seguido de Tepotzotlán con 175 mil 526 m². El total de metros cuadrados disponibles en la Ciudad de México es de 740 mil 835 m²; en tanto que en términos relativos, el corredor con menor tasa es el correspondiente a Tultitlán con 1.70%; mientras que el corredor con mayor disponibilidad es Naucalpan, con 11.23%.

“Lo que hemos percibido a lo largo de 2019 es una transformación de la industria para atender las necesidades de los ocupantes de dichos espacios, quienes demandan configuraciones de características diversificadas y localización estratégica de las mismas, que deben permear el acceso a las nuevas tendencias de ocupación”, señaló por su parte Juan Flores, director de investigación de mercados de NKF México.

Confía en que después de la aprobación del Tratado de libre Comercio entre Estados Unidos, Canadá y México (T-MEC), este largo proceso pronto llegará a buen fin y se fortalecerá la actividad industrial en el país, la cual sigue siendo la más atractiva para la inversión, con condiciones menos riesgosas que otros mercados de bienes raíces.

Tomando esto en cuenta, la tendencia en el incremento de los espacios BTS en el 2019, proyectan un panorama hacia la transformación de los espacios en el 2020:

1. a)Espacios diseñados para albergar procesos de automatización, monitorización y control de la producción. Es decir, espacios build to suit, que se adaptan a las necesidades del cliente.
2. b)Análisis logístico de eficacia y rendimiento que se resumen en un espacio cuya lógica de ubicación permita la reducción de costos operativos y la generación de economías de escala. Tal es el caso de Ferropark II, que permite la distribución de productos a partir de espuelas de ferrocarril, conectadas a las principales redes ferroviarias del país.
3. c)Seguridad avanzada en espacios industriales, que permite garantizar estándares de protección de riesgos elevados, por ejemplo, naves localizadas en zonas como Naucalpan.

Newmark Knight Frank destaca en su reporte de los espacios industriales de la zona metropolitana de la Ciudad de México, que en el último trimestre de 2019 se registró un aumento en la construcción de naves industriales al presentar superficies de 583,132 m², respecto a los 519,140 m² del año anterior.

Destacó la fibra Prologis con operaciones de 6 mil m2 en Cuautitlán; más de 44 mil m² en Tepotzotlán y poco más de 21 mil m² en Tultitlán. Por otra parte, el cierre más importante se generó en Tepotzotlán, con una superficie superior a 50 mil m².

Finalmente, los precios de renta en el 4T 2019 presentan una tendencia al alza, con valor promedio de $5.63 USD/m². El incremento de los precios con respecto al trimestre anterior fue de 6.06%, mientras que, en una comparativa anual, el incremento del año 2018 al 2019 fue de 8.47%.

El precio máximo por metro cuadrado en Ciudad de México, corresponde al corredor Naucalpan con $10.00 USD/ m², mientras que el más bajo pertenece a Huehuetoca con $3.50 USD/m².

Las modificaciones en los precios de renta, responde no solo a que la demanda de naves industriales se ha incrementado, sino también, a que las características de los parques industriales cada vez son más específicas y especializadas, puntualiza el reporte del cuarto trimestre de 2019 del sector industrial de Newmark Knight Frank.